От Красной Поляны до Камчатки: почему туристы больше не хотят просто отель у моря – ТОП трендов.
Российский рынок курортной недвижимости входит в новую фазу развития, в которой прежние правила фактически перестают работать. Если ещё несколько лет назад успех проекта определялся количеством квадратных метров, близостью к пляжу и статусностью локации, то в 2026 году ситуация выглядит совершенно иначе. Сегодня турист и покупатель курортной недвижимости выбирают уже не объект размещения, а целую среду жизни. Именно поэтому современный рынок рекреационных проектов всё быстрее уходит от старой модели «отель плюс апартаменты» и начинает строиться вокруг совершенно другой логики — логики впечатлений, сценариев отдыха, сервисной инфраструктуры и эмоциональной связи с местом. Это уже не просто архитектурный тренд. Это полноценная трансформация отрасли. Особенно на фоне стремительного роста внутреннего туризма.
Полноценный сценарий отдыха
По итогам 2025 года объём внутренних туристических поездок в России достиг 173,9 миллиона. Эта цифра стала одной из ключевых тем профессиональной дискуссии на выставке MosBuild 2026, где девелоперы, архитекторы и представители туристического рынка обсуждали будущее курортной недвижимости страны. Главный вывод отрасли оказался довольно жёстким: турист больше не готов ехать просто «в хороший отель». Современный курорт теперь должен сам становиться причиной поездки. Именно это сегодня определяет конкурентоспособность проекта. Не масштаб. Не высотность. Не количество корпусов. А способность создать для человека полноценный сценарий отдыха, внутри которого он получает эмоции, приватность, сервис, впечатления и ощущение отдельного мира.
Тренды курортной недвижимости России
На этом фоне эксперты всё чаще говорят о трёх глобальных трендах, которые будут определять рынок курортной недвижимости России в ближайшие десять лет.
Первый тренд — переход от разрозненной застройки к полноценным экосистемам. Рынок фактически устал от хаотичных проектов, где гостиница существует отдельно от инфраструктуры, рестораны — отдельно от общественных пространств, а жилые корпуса напоминают обычные городские ЖК, случайно оказавшиеся у моря. Сегодня такой подход уже проигрывает. Современный курорт требует цельной среды. Именно поэтому девелоперы начинают мыслить не отдельными зданиями, а целостными мастер-планами.
Руководитель проектов «МЛА+» Михаил Степура для СМИ Мир квартир отмечает, что для больших территорий критически важна грамотная структура пространства. Гостиницы, прогулочные зоны, рестораны, спортивные площадки, сервисы и общественные пространства должны работать как единая система, а не как набор случайных объектов. Причём речь идёт не только о сегодняшнем дне. Новый курортный девелопмент сразу проектируется с запасом гибкости на годы вперёд. Это связано с тем, что сам туристический рынок меняется слишком быстро. Меняются форматы отдыха. Меняются ожидания аудитории. Меняются привычки туристов. И если раньше курорт можно было построить «раз и навсегда», то сегодня девелопер обязан закладывать возможность трансформации проекта без разрушения общей концепции. Именно поэтому на рынке всё большую популярность получает формат «всё включено» нового поколения.
Но речь идёт уже не о классическом турецком понимании этого слова. Современный покупатель курортной недвижимости хочет получить не просто апартаменты у моря, а полноценную инфраструктуру для любого жизненного сценария. Коммерческий директор Группы «Мантера» Ольга Трояновская для СМИ Мир квартир подчёркивает, что запрос покупателей кардинально изменился. Сегодня людям недостаточно квартиры с видом на море. Им необходима полноценная среда для жизни, отдыха, спорта, восстановления и общения. Особенно это заметно в премиальном сегменте. Более 60% покупателей дорогой недвижимости у моря ожидают от проекта собственный пляж, рестораны, кофейни и сервисную инфраструктуру. Каждый второй покупатель дополнительно ждёт наличия SPA-комплексов, wellness-зон и пространств для восстановления. Фактически курорт превращается в автономный организм. Именно поэтому современная рекреационная недвижимость всё чаще строится по модели многофункциональных кластеров, где резиденции, гостиницы, рестораны, wellness-инфраструктура и общественные пространства существуют как единая система. Это уже не просто жильё. Это готовый образ жизни.
Второй крупный тренд — архитектура впечатлений.
Именно здесь российский рынок сейчас переживает одну из самых интересных трансформаций. Турист больше не хочет просто красивый номер. Ему нужен эмоциональный опыт. По данным ВЦИОМ, современный путешественник всё чаще выбирает культурную насыщенность, атмосферу, возможность эмоциональной перезагрузки и созерцательного отдыха. На фоне хронической усталости от мегаполисов, информационного шума и режима постоянной включённости 24/7 возникает новый запрос — на тишину, приватность и восстановление. Причём не в формате массового туризма, а через индивидуальные сценарии проживания на природе. Именно поэтому архитекторы начинают проектировать не здания, а впечатления. Современный курорт должен позволять человеку проживать внутри одной территории сразу несколько форматов отдыха. Один из наиболее заметных примеров — Красная Поляна, где внутри одного курортного кластера объединяются совершенно разные сценарии отдыха: активный туризм, банные комплексы, гастрономические маршруты, социальные пространства и приватные форматы восстановления.
Третий глобальный тренд — локальная идентичность. Это, пожалуй, одна из самых заметных перемен в современной курортной архитектуре. Типовые проекты стремительно теряют актуальность. Сегодня сильная концепция рождается из самого места. Из истории территории. Из природного контекста. Из локальной культуры. Из визуальных ассоциаций. Архитекторы всё чаще начинают работу не с фасадов, а с исследования территории. Изучаются архивы, ландшафт, историческая память, природные особенности и культурный код региона. Именно из этого затем рождается архитектура, планировки, интерьерный дизайн и даже маркетинговая стратегия проекта. Один из ярких примеров такого подхода — комплекс Mantera Supreme в Сириусе. Похожая логика используется и в других регионах. Например, в Калининградской области, где реализуется проект «Белая дюна». Застройка отступает от пляжей, сохраняя ощущение естественного прохода к морю. Хороший пример — проекты Саудовской Аравии. В Desert Rock Resort архитектура буквально растворяется в скале. Эксперты Группы «Мантера» считают, что в ближайшие годы выиграют именно те проекты, которые смогут предложить человеку не просто размещение, а полноценную среду для жизни, отдыха и эмоционального опыта.
Рынок курортной недвижимости России сейчас меняется быстро. Он уходит от логики «построить квадратные метры» к логике создания эмоционального продукта. И в этой новой модели выигрывает не тот, кто строит больше. А тот, кто точнее понимает, зачем человек вообще едет в это место.
Ранее мы также писали про Крым в завтрашнем дне: меньше туристов, больше стройки и денег — подробный анализ госпрограммы развития до 2030 года, а еще рассказывали о том, что вы не узнаете Крым: какие объекты будут реализованы в ближайшие 6 лет.