Разбираемся, сколько можно заработать на кладовке или машиноместе, какие подводные камни ждут новичка и как их обойти.
Содержание
- Преимущества малых инвестиций
- Низкий порог входа
- Высокий спрос на аренду
- Минимальная необходимость участия
- Выгодно ли сдавать в аренду парковку?
- Скрытые расходы и риски
- Где и как искать выгодный объект
Вложить деньги в недвижимость можно, даже если у вас нет большого капитала. Есть активы, которые часто упускают из виду, — например, кладовки и машиноместа. Парковочное место стоит в среднем в 10 раз дешевле квартиры и может приносить до 15–25% годовых при сдаче в аренду. Кладовка во многих случаях оказывается еще более доходной. При этом уход за таким объектом минимален — коммуналка и налоги невелики, зато спрос на аренду стабильный, особенно в густонаселенных районах и новых ЖК.
Преимущества малых инвестиций
Низкий порог входа
Уже за несколько сотен тысяч рублей можно стать собственником. Например, по данным рынка, в Москве минимальная цена машиноместа — около 500 000 рублей рублей, а средняя — 2 000 000 рублей. Кладовки стоят чуть дороже: от 900 000 рублей до 2 500 000 рублей. В регионах цены еще ниже: кладовку или гараж можно найти за 400 000–600 000 рублей. Это в несколько раз дешевле жилья, куда придется вложить не один миллион.
Высокий спрос на аренду
Дефицит мест заставляет людей арендовать кладовки и паркинги. В Москве наблюдается хроническая нехватка парковок, особенно в центре и в новых ЖК. Кладовки востребованы у жильцов старой застройки и жителей компактных «евроквартир».
Минимальная необходимость участия
Парковочные места и кладовые — это удаленный недвижимый актив. Здесь нет сантехники и сложной инженерии, износ практически нулевой. Коммунальные платежи за машиноместа и кладовки невысоки, а необходимости в ремонте почти нет. Основные расходы символические: освещение, общедомовая охрана. Налог на такое нежилое помещение составляет около 0,5% кадастровой стоимости. В итоге почти весь доход — чистый.
Выгодно ли сдавать в аренду парковку?
Выясним, что выгоднее: вложить деньги в покупку машиноместа или положить на вклад. Средняя ставка по срочным вкладам в банках составляет примерно 14–15% годовых. Если вы положите на депозит 1 миллион рублей, то сможете получить около 150 000 рублей в год.
Если вы купите парковку за 1 миллион рублей в Москве, то можете сдавать ее за 18 000–25 000 рублей в месяц, получая прибыль около 216 000–300 000 рублей в год. Это эквивалентно 21–30% годовых без учета налогов — почти вдвое выше банковской прибыли. Даже после уплаты НДФЛ (13%) остается 19–26% годовых. Таким образом, доходность по активам часто выше банковского вклада.
Этот инструмент подходит инвестору, у которого есть свободные деньги, но он не хочет заниматься ремонтами и поиском квартирантов. Парковка или кладовка — как раз такой вариант, а спрос на них растет вне зависимости от кризисов.
Скрытые расходы и риски
Сдача в аренду любого нежилого помещения облагается НДФЛ 13% или 15% при годовом доходе свыше 5 000 000 рублей. Как правило, инвесторы оформляют самозанятость — в этом случае ставка будет составлять всего 4% с дохода при сдаче физлицу и 6% — при сдаче юрлицу. К расходам добавьте налог на имущество по кадастру — около 0,3% стоимости. Учтите также, что при продаже кладовой менее чем через 5 лет после покупки придется заплатить НДФЛ 13% с прибыли.
Один из главных рисков ждет при покупке на старте: иногда застройщик не успевает продать все кладовки на этапе строительства и потом распродает их очень дешево. Есть примеры, когда девелопер продавал кладовку по цене почти вдвое ниже рынка. Придется ждать окончания распродажи или подсчитывать убытки.
Также нужно быть готовым, что найти арендатора на малый объект будет чуть сложнее, чем на квартиру. Задействуйте все каналы поиска:
- разместите объявление на платформах-агрегаторах недвижимости;
- вступите в домовые чаты в мессенджерах, группы района в соцсетях и периодически выкладывайте предложение о сдаче;
- распечатайте объявления и расклейте их на информационных стендах.
Где и как искать выгодный объект
При выборе локации обратите внимание на район — если здесь мало уличных парковок и высокое количество машин, место будет легко сдать в аренду. Самые подходящие зоны для покупки парковок:
- новые ЖК с ограниченным числом машиномест;
- коммерческие зоны;
- бизнес-центры;
- районы рядом с ТЦ и станциями метро.
Для кладовок:
- густонаселенные спальные районы с хрущевками и домами эконом-класса;
- районы, где много новостроек с квартирами небольшой площади.
Посмотрите на планировку строящихся в районе ЖК — если застройщик не предусмотрел келлеров, можно рассмотреть покупку кладовой в соседних домах. Не лишним будет просмотреть Авито и другие сайты объявлений — если в этом районе сдается много машиномест или кладовок, ваш объект вряд ли будет прибыльным.
Перед покупкой обязательно проверьте документы через Росреестр, запросив онлайн-выписку из ЕГРН. Убедитесь, что у объекта есть отдельный кадастровый номер и он оформлен как нежилое помещение или «машиноместо», а не входит в долю общего имущества. Также в выписке можно сразу увидеть, если на объекте есть обременения (арест, залог).
Цена объекта во многом зависит от расположения внутри комплекса. Например, дороже будут стоить кладовые на цокольном этаже и расположенные ближе ко входу или лифту. Для парковки важно, на каком этаже паркинга находится место, а также конкретное расположение — например, у лифта, у въезда или в углу.
Чтобы не разочароваться в покупке, рассчитайте примерную чистую доходность заранее. Формула простая: Годовая аренда – Налоги – Коммуналка / Стоимость покупки х 100%.
При расчете нужно учесть уплату НДФЛ 13% или 4%, если планируете зарегистрироваться в качестве самозанятого. Если расчеты показывают меньше 5–6%, стоит поискать другой объект или локацию.
Инвестиции в парковки и кладовки — консервативный актив, а не сверхприбыльная авантюра. Его сила — в пассивности и стабильности, а не в баснословной доходности. В то время когда другие рынки могут скитаться в волатильности, эти несколько квадратных метров дают ощущение контроля и надежности. Конечно, вы не разбогатеете за одну ночь, но будете получать стабильный плюс к бюджету десятилетиями. Главное — подойти к покупке разумно, не поддаваться ажиотажу и оценить риски.
Ранее писали, как купить кладовку в новостройке, рассказали, что инвестиции в недвижимость надежны для хранения средств.