Подробная инструкция для покупателей: что проверить и как действовать.
Содержание
- Что такое кладовка в новостройке
- Самое важное: правовой статус кладовой
- На что обратить внимание до сделки
- Документы: что проверить перед покупкой
- Как оформляется сделка
- Что можно хранить, а что нельзя
Кладовка, или келлер, в новостройке — штука удобная: помогает разгрузить квартиру от сезонных вещей, колясок, спортинвентаря, шин, коробок. Но покупка кладовки связана с юридическими, финансовыми и эксплуатационными нюансы, из-за которых люди иногда остаются без собственности, с неожиданными платежами или с конфликтом с УК/соседями. В статье разобрались, на что обратить внимание перед покупкой.
Что такое кладовка в новостройке
Кладовка — отдельное небольшое помещение, которое предназначено для хранения вещей. Комплектация сильно зависит от застройщика. Минимальный вариант — голые стены с дверью и замком. Более продвинутый — с электропроводкой, вентиляцией и даже отделкой. Размеры обычно варьируются от 2–3 до 10 кв. м.
Где могут быть расположены кладовки:
- Подвал/цоколь. Самый распространенный вариант. Часто это целые блоки индивидуальных кладовок с отдельными дверями.
- Этажные кладовые. Это отдельные помещения, расположенные на технических этажах или на лестничных клетках.
Всего несколько лет назад кладовка считалась редкой опцией. Сегодня же ее наличие часто становится весомым аргументом при выборе квартиры. Современные покупатели все чаще видят балкон или лоджию как продолжение жилой зоны — место для отдыха, мини-сада или кабинета, а не склад для банок и старых шин. Кладовая позволяет «реабилитировать» балкон, перенеся все лишнее в специально отведенное, часто более подходящее для хранения место.
Самое важное: правовой статус кладовой
Частая ошибка — думать, что любая кладовка в доме автоматически продается как отдельный объект недвижимости. На практике есть два принципиально разных варианта:
Вариант 1. Кладовка — отдельное нежилое помещение. В этом случае у нее есть собственник, обычно присваивается кадастровый номер, и право собственности регистрируется в Росреестре. Это полноценный объект недвижимости. Ее можно свободно продавать, дарить, завещать, а в некоторых банках — даже оформить на нее ипотеку.
Вариант 2. Кладовка относится к общему имуществу. Если помещение юридически отнесено к общедомовой собственности, то застройщик не имеет права его продавать. Вам могут предложить лишь заключить договор пользования или аренды на длительный срок. Эта сделка будет юридически уязвима: нет госрегистрации права, а общее собрание собственников дома может оспорить этот договор. Вы покупаете не собственность, а временное право, которое могут отозвать.
Как проверить юридический статус: попросить у продавца выписку из ЕГРН, которая должна содержать описание объекта, зарегистрированные права и обременения.
На что обратить внимание до сделки
Чтобы не разочароваться после покупки, тщательно изучите саму кладовку и место ее расположения:
- Удобство доступа. Есть ли лифт до этажа с кладовкой? Далеко ли нести тяжелые вещи от входа в подъезд?
- Размер. Подумайте, что вы планируете хранить в келлер, и отталкивайтесь от этого при выборе. Например, для сезонных и детских вещей будет достаточно 2–3 кв. м. Для велосипедов и сноубордов понадобится площадь больше.
- Микроклимат. Обязательно проверьте помещение на сырость, затхлый запах, следы подтеков на стенах — особенно если кладовка расположена на цокольном этаже или в подвале. Это критично для хранения вещей.
- Безопасность. Кто имеет доступ в коридор с кладовками? Есть ли видеонаблюдение, консьерж? Насколько надежны двери и замки?
Документы: что проверить перед покупкой
Минимальный набор, который нужно запросить у продавца или застройщика:
- Выписка из ЕГРН на кладовку. Она подтверждает: что это за объект, кто собственник, есть ли обременения.
- Кадастровый паспорт. Сверьте номер кладовки, ее расположение и площадь. То, что вы видите на месте, должно совпадать с тем, что указано в документах/плане.
- Основание права. Если вы покупаете у собственника на «вторичке», уточняйте, на каком основании кладовка у него появилась — договор с застройщиком и т.п.
Как оформляется сделка
Процесс покупки кладовки не отличается от покупки любого другого помещения:
- Заключите договор долевого участия, если здание находится на этапе стройки, или договор купли-продажи, если объект уже введен в эксплуатацию.
- Подпишите акт приема-передачи помещения, предварительно осмотрев его.
- Произведите расчеты с продавцом.
- Зарегистрируйте договор в Росреестре — это можно сделать на Госуслугах или в МФЦ. Срок регистрации составляет не более 7 рабочих дней, при этом потребуется оплатить госпошлину.
Также кладовку можно купить в ипотеку, но с ограничениями — на такие сделки не распространяется программа льготных ипотек, а для покупки нельзя использовать средства материнского капитала. Как правило, процентная ставка по ипотеке будет выше, чем при покупке жилья.
Учитывайте, что после покупки нужно будет платить налог — такое имущество облагается платежом по ставке 0,5% от кадастровой стоимости. При этом нельзя будет оформить налоговый вычет за приобретение — он полагается только при покупке жилых помещений.
Что можно хранить, а что нельзя
Даже если кладовка — ваша собственность, правила пожарной безопасности и правила дома никто не отменял. В келлерах запрещено хранить и применять легковоспламеняющиеся и горючие жидкости — например, пиротехнику, баллоны с газом и даже шины.
Покупка кладовой в новостройке — это не просто приобретение нескольких квадратных метров. Это инвестиция в качество жизни и бытовой комфорт. Возможность освободить квартиру от хлама, хранить вещи безопасно и организованно — то, за что многие готовы платить. Если документы в порядке, статус прозрачен, а расположение и состояние кладовой вас устраивают — она станет отличным дополнением к вашей квартире.
Ранее рассказали, как заработать на кладовках, и рассмотрели кладовку как объект инвестиции.