Эксперт о том, почему социально ориентированные застройщики должны получать поддержку, зачем стране нужен институт рассрочек и как обновление ипотечных программ может сделать рынок стабильнее.
Содержание
- Социальную инициативу нужно поощрять
- Следует развивать институт рассрочек на готовое жилье
- Ущемлять интересы дольщиков недопустимо
- Нельзя забывать о детях
- Адресные меры поддержки нужно расширять
Давид Худоян, генеральный директор компании Optima Development (девелопер премиального жилого квартала «Прайм Парк»), поделился с порталом Всеостройке.рф, какие правовые изменения помогут строительной сфере России выйти на новый уровень, стать еще прогрессивнее и устойчивее.
Деятельность застройщиков в России регулируют Градостроительный кодекс, десятки федеральных законов, сотни подзаконных актов, сводов правил, технических регламентов и СанПиН. Уровень забюрократизированности отрасли ежегодно сокращается, снижается количество проверок, развивается электронный документооборот. Однако многие правовые нормы по-прежнему нуждаются в корректировке, от некоторых архаичных норм следует отказаться, а ряд положений, напротив, внедрить, чтобы придать импульс устойчивому развитию девелопмента в стране.
Социальную инициативу нужно поощрять
Государство зачастую весьма взвешенно, прагматично и эффективно регулирует строительную отрасль. Тем не менее, есть ряд сфер, которые, на мой взгляд, требуют усовершенствования. В частности, следует внедрить механизмы поощрения девелоперов, создающих места приложения труда, социальные объекты и общедоступные зеленые зоны в рамках проектов. Сегодня есть определенные преференции для компаний, участвующих в проектах комплексного развития территорий (КРТ). Однако общественно ориентированная деятельность девелоперов происходит далеко не только в рамках данного формата. Разумеется, новые парки, детские сады, школы, поликлиники и физкультурно-оздоровительные комплексы становятся ценным конкурентным преимуществом. Однако затраты на них обычно не окупаются, так что это, по сути, филантропический девелопмент, и маркетинговые выгоды не могут полностью компенсировать материальные издержки. Было бы справедливо, если бы государство поддерживало тех игроков, которые берут на себя функции драйвера развития локаций и способствуют формированию сбалансированной среды для жизни.
Следует развивать институт рассрочек на готовое жилье
Правового регулирования требует статус рассрочек, предоставляемых по договорам купли-продажи в сданных домах. Это перспективный механизм, но из-за пробелов в законодательстве он сегодня служит почвой для потребительского экстремизма. Девелоперы вправе внедрять такие рассрочки, но делают это редко. Все потому, что клиенты могут начать саботировать выплаты, а квартира, в отличие от ипотечной, оформляется без залога. Это точно нужно менять. Тогда и для потенциальных клиентов упростится возможность приобретения жилья с ключами, а девелоперам не придется лишний раз вступать в судебные тяжбы из-за чьей-либо недобросовестности.
Ущемлять интересы дольщиков недопустимо
Убежден, что не следует продлевать мораторий на штрафы для застройщиков за задержку срока ввода жилья. Подобная практика ущемляет интересы дольщиков, что недопустимо. Девелоперы при возникновении сложностей несут не столь критичные потери при выплате компенсаций, чтобы это могло стать триггером для банкротства. Властям следует бороться с первопричинами вынужденных задержек ввода домов, а не освобождать компании от ответственности. При этом в периоды турбулентности в экономике гораздо более оптимальным подходом для предотвращения банкротств застройщиков выглядит мораторий на них. Такой подход позволяет девелоперам рассчитаться с долгами после стабилизации финансовой обстановки в стране. Этим могут быть недовольны лишь коммерческие банки, но они и так получают значительную поддержку от государства и не испытывают проблем с устойчивостью.
Нельзя забывать о детях
Льготные жилищные кредиты для семей с детьми стоит распространить и на «вторичку», учитывая сложившийся колоссальный разрыв цен с новостройками. Объективно, семейным клиентам большие площади важнее, чем продуктовые преимущества проектов, а уровень доходов не позволяет рассчитывать на многокомнатную квартиру в новостройке. Если же разрыв цен вторичного жилья с первичным в результате реализации этой инициативы несколько сократится, это пойдет лишь на пользу первичному рынку, превосходящему «вторичку» практически во всем, кроме ценовой доступности.
Кроме того, в случае возможной дифференцации ставок по семейной ипотеке нельзя «закручивать гайки» для семей с одним ребенком, делая ставку только на многодетных. Это не помогает демографии, а лишает миллионы семей с малышами шанса на обновление жилищных условий. Иметь много детей, увы, не все способны даже физически. А комфортных условий заслуживает каждый ребенок и каждый гражданин, в принципе. Недопустимо под видом стимулирования бэби-бума банально урезать социальные расходы. Девелоперы сегодня много внимания уделяют созданию детской инфраструктуры, проектированию семейных форматов жилья, применению гипоаллергенных материалов и т.п. Но все же без масштабной господдержки эти усилия явно окажутся недостаточными.
Адресные меры поддержки нужно расширять
Обновления требуют и субсидированные ипотечные программы. Поддерживаю решение по отказу от всеобщей льготной ипотеки, ведь, в конечном итоге, она лишь снижает доступность жилья, интенсивно разгоняя цены. Но адресные программы, считаю, должны охватывать не только часть семей с несовершеннолетними детьми, но еще и ряд категорий населения, независимо от семейного положения, например, педагогов, медицинских работников, сотрудников ОПК и гражданских работников Министерства обороны. Все эти лица заслуживают дополнительных мер поддержки. Ведущие застройщики готовы помогать властям, но для этого нужен правовой и финансовый фундамент. Даже крупный бизнес не потянет социальную миссию в масштабах страны без сотрудничества с государством.
Девелоперы готовы инвестировать в инфраструктуру, развивать территории, создавать социально значимые объекты и формировать качественную городскую среду, но им требуется ясная, современная и сбалансированная система правил. Законодательные инициативы, о которых говорит Давид Худоян, — от поощрения социально ответственных проектов до развития рассрочек на готовое жильё и расширения адресных ипотечных программ — не только снимают существующие барьеры, но и задают новый вектор развития рынка. Это шаг к отрасли, где защищены интересы и дольщиков, и семейных покупателей, и профессионального девелоперского сообщества.
Ранее мы также писали о том, что главная боль — отсутствие системного подхода к ИЖС. Дома растут быстрее, чем инфраструктура, а еще о том, что совершенствование правового статуса арендного жилья — фундаментальный вопрос.