О том, когда будут выделены дополнительные лимиты на семейную ипотеку, и грозят ли рынку массовые банкротства застройщиков – эксклюзивно для портала Всеостройке.рф.
На фоне высокой ключевой и, соответственно, ипотечных ставок, спрос на жилье снижается, что может сказаться и на предложении. О том, что происходит на рынке жилья, и как власти планируют поддерживать застройщиков и покупателей, в эксклюзивном интервью директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко рассказал Заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никита Стасишин.
— Никита Евгеньевич, здравствуйте. Как обстоят дела со спросом на рынке жилья? Застройщики уже смирились с отсутствием льготной ипотеки?
— Сейчас застройщики получили и посмотрели результаты продаж за август и за первую половину сентября. И у застройщиков, которые строят качественные проекты, ситуация поменялась относительно июля. Да, может быть, она не поменялась, и некоторые застройщики не достигли месячного плана по продажам. Но если смотреть по наполнению счетов эскроу по проектам, которые уже в стадии больше 70%, то несмотря на ключевую ставку 19% эффективная ставка позволяет строить проекты.
Если смотреть консолидированную задолженность по группе компаний: где-то наполнение эскроу больше 100, где-то чуть меньше. Я думаю, что сейчас все ждут увеличения объемов лимитов по семейной ипотеке.
Если говорить про перераспределенные лимиты, то спасибо большое институту развития ДОМ.РФ и Минфину. 7 или 8 октября перераспределенные лимиты в объеме 90 миллиардов рублей уже поступят в Сбер. Думаю, что дополнительный объем – сейчас он обсуждается, сколько это будет – также будет и благодаря Минфину, и Антону Германовичу Сулуанову представлен для того, чтобы семейная ипотека и остальные льготные ипотеки выдавались.
Что касается предложения. С этим сложнее. Объем выдачи разрешений на строительство с начала года неплохой, но если смотреть динамику июля-августа-сентября, то она замедляется. Это, наверное, сегодня нормально. Банки очень внимательно сейчас смотрят за устойчивостью будущих проектов. И застройщики понимают, что им будет сложно сегодня запускать. Но запускаются, земли продаются, и наша главная задача, которую мы видим, в части именно предложения, – не допустить банкротства застройщиков. Это мы делаем вместе с региональной властью. И все-таки, несмотря ни на что, стимулировать объем вывода новых проектов строительства.
— Вы отметили, что стараетесь не допустить банкротства застройщиков, но уже поговаривают в рынке, что это неизбежно. Недавно генеральный директор застройщиков из ТОП-3 сказал, что пришло время сильных. Что будет со слабыми?
— Время сильных. Но сильных с точки зрения качества проекта, с точки зрения правильного построения процесса строительства, маркетинга. То, о чем у вас на канале всегда говорится: о качестве проектов, о всей той сопутствующей инфраструктуре, которая строится. Потому что сегодня будут уверенно себя чувствовать застройщики, которые не скупали огульно за непонятные деньги землю, а которые от момента покупки земли до момента выхода на площадку с привлечением средств граждан тратили не больше полугода.
Каждый проект и каждый регион очень непохож на другой. Занимаемся, смотрим. Надеюсь, что это будет минимальное количество, но тогда эскроу будут раскрыты, граждане получат деньги, земля перейдет в залог банков. Для людей такого фатального риска, как было раньше, когда они десятками лет ждали квартиры, становились обманутыми дольщиками, сейчас не будет.
— Спрос снижается. Когда ждать его стабилизации или роста?
— У нас сейчас есть главный национальный проект – это победа в специальной военной операции. Я думаю, что вся стройка во все времена циклична как по спросу, так и по предложению. Поэтому сейчас будет некое понятное замедление спроса, под это подстроится предложение. Но главная задача сегодня наших региональных муниципальных властей – это обеспечить готовность градпотенциала и граддокументации, чтобы когда мы победим и когда ЦБ будет понимать, что инфляционные риски снивелированы, тогда ключевая ставка пойдет вниз, а мы уже будем готовы с большим количеством новых проектов. И не допустим такого же галопирующего скачка цены, как в 2020 году, когда была пандемия.
— Ранее сообщалось, что власти при разработке нацпроекта «Инфраструктура для жизни» намерены оптимизировать затраты застройщиков. Реально ли это, и как будет происходить?
— Затраты застройщика складываются из себестоимости, инвестиционной себестоимости, стоимости обслуживания кредита и нормы рентабельности. Себестоимость оптимизируется путем сокращения административных процедур. Инвестиционная себестоимость оптимизируется за счет строительства транспортной, инженерной, социальной инфраструктуры по федеральным программам, которые будут в рамках нового национального проекта «Инфраструктура для жизни» и иных национальных проектов.
С обслуживанием кредитов – сегодня это все зависит от скорости продажи. Поэтому будем строить садики, будем строить школы в рамках комплексного развития территорий, будем поддерживать такие проекты, будем поддерживать индивидуальное жилищное строительство. И это все должно повлиять на главный, наверное, показатель — это улучшение демографии в нашей стране.
— Ряд крупнейших девелоперов специально ждет улучшения условий и наращивает масштабы строительства, чтобы когда у всех будет спад, а условия улучшатся, «снять сливки». Как вы относитесь к такой стратегии?
— Если банки им дают кредиты, одобряют проектное финансирование, бриджи… Слава Богу, если у них складываются модели, это очень здорово. Но самое главное, чтобы не получилось так, как когда-то давно получилось с компанией «СУ-155». Когда набрав огромное количество денег с граждан, они пришли и сказали государству: «Мы очень большие, спасайте нас теперь, потому что большое количество граждан ждут свое жилье». Они совершенно не смотрели и не оптимизировали свои затраты и «проедали» то, что приходило от граждан, просто потому что штаты были раздуты, даже кредитов еще не было, производственные мощности и все остальное. Вот так в этот раз не получится.
Но мне кажется, что не должно такого произойти. Я не знаю ни одного крупного, большого, по-настоящему федерального девелопера, который сейчас что-то скупает огульно, чтобы быть готовым к чему-то, когда все нормализуется. С точки зрения в первую очередь в нашей части – это ключевой ставки для того, чтобы можно было на рыночных условиях спокойно брать ипотеку либо брать проектное финансирование. Я не знаю такого застройщика, может быть, и лучше бы, чтобы я не узнал.
Ранее портал Всеостройке.рф сообщил, что Минстрой не будет ограничивать минимальную площадь квартир в России.
Запись интервью доступна по ссылкам:
Просмотр на Дзен;
Просмотр на YouTube;
Просмотр на RuTube;
Просмотр Вконтакте.
Подписаться на новости портала Всеостройке.рф Подписаться