О стратегии и корпоративной ДНК, научно-исследовательской работе, проектах КРТ, региональной и продуктовой диверсификации, а также о привлечении рабочих из Индии — эксклюзивно для Всеостройке.рф
Девелопер Брусника работает на рынке жилья с 2004 года и за это время сумел войти в «десятку» крупнейших застройщиков страны. На что делает ставку компания сегодня и какие задачи перед ней стоят — в эксклюзивном интервью директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко на полях форума недвижимости «Движение» рассказал Александр Щиголь, генеральный директор Брусники.
— Вы возглавили компанию Брусника весной 2025 года. Что уже удалось сделать в новой должности, и какие стратегические цели стоят сегодня перед компанией?
— Для начала хотел бы прокомментировать те изменения, которые произошли в нашей компании весной этого года. Смена генерального директора была осуществлена в плановом режиме. Мы долгое время к этому готовились. Это было логичным шагом модернизации системы корпоративного управления в нашей компании. В рамках этих действий Алексей Курковский возглавил Совет директоров. Фокус внимания этого органа и лично Алексея теперь сместится на стратегический уровень управления и на решение задач устойчивого развития.
Что касается меня и команды менеджмента, то наше внимание сосредоточено на том, чтобы обеспечить устойчивую деятельность организации, исполнить обязательства перед всеми стейкхолдерами нашей компании — это и государство, и дольщики, и банки-кредиторы. А также повышать операционную эффективность. То есть мы разделили два фокуса внимания, разделили управление разными уровнями, и это соответствует прогрессивным практикам международного корпоративного управления.
— Какие цели стоят?
— Цели, которые сегодня мы перед собой видим, они не уникальны для девелоперских компаний, работающих в 2025 году. Последние несколько лет наша отрасль активно развивалась, чему способствовала государственная поддержка в области жилищного строительства, комфортная ключевая ставка, которая была на протяжении длительного времени. Это давало возможность девелоперам брать кредиты по приемлемым ставкам на хороших условиях, формировать земельный банк с запасом. Нашим потенциальным клиентам была открыта льготная ипотека, которая действовала для широкой категории населения. Все это делало рынок привлекательным, рынок рос, развивался, росла конкуренция на рынке.
Сегодня мы видим, что ситуация радикальным образом поменялась. В течение восьми месяцев существенно изменились экономические настройки. Выросла ключевая ставка — об этом много разговоров было, в том числе и на площадке форума. Высокая ключевая ставка повлекла за собой заградительные условия для получения бриджевого кредитования. Это те кредиты, на которые девелоперы восполняют земельный банк, тем самым формируя долгосрочные цели по развитию. А нашим потенциальным клиентам, существенной их части, стала недоступна коммерческая ипотека, которая, собственно говоря, была основным драйвером.
Все это существенно изменило модель работы девелопмента. И сегодня ключевая задача компании — в том числе адаптировать деятельность нашей организации под изменившиеся макроэкономические условия. У нас есть комплекс мероприятий, которые мы разработали за последние месяцы, назвав «Программой повышения эффективности компании». И он включает в себя несколько групп задач.
— Какие направления предусмотрены?
— Первое — это, конечно, повышение операционной эффективности. Оптимизировать те издержки, которые мы можем понести в текущей ситуации, критически посмотреть на те процессы, которые происходят внутри: от чего-то отказаться, что-то, наоборот, начать делать и существенно поработать с производительностью труда.
Второе направление — это управление ликвидностью. У нас большая организация, есть обязательства перед разными группами интересантов, и мы должны быть устойчивы, должны исполнять свои обязательства. Наша задача — иметь свободный денежный поток и устойчивые финансовые показатели. Мы должны исполнять свои обязательства перед нашими дольщиками. У нас сотни тысяч квадратных метров ввода, которые нужно подготовить и, собственно говоря, передать и поставить на управление.
И третье направление — это управление рентабельностью. Девелопмент — это деятельность длинного цикла. Проекты, которые мы делали 3−4 года назад и сегодня приступили к их реализации, к продажам, строительству, в текущих экономических условиях могли существенно измениться. Наша задача — сделать инвентаризацию всего портфеля. Мы этим занимаемся: посмотреть адресно в каждый проект, посмотреть проектные решения, которые там применяются, ассортимент, который там есть, параметры по себестоимости, движение денежных средств, баланс, пополнение эскроу-счетов и производственной программы — и адресно по каждому проекту принять такие решения.
— Брусника активно занимается научно-исследовательской и опытно-конструкторской деятельностью. Зачем вам это?
— Научно-исследовательская и конструкторская работа, НИОКР, для нашей организации имеет прикладной характер. И, на самом деле, мы этой деятельностью занимаемся уже много лет. Это часть нашего корпоративного ДНК — все подвергать сомнению, переосмыслять. Это касается и производственных процессов, проектирования, маркетинга.
Если говорить именно про производственный НИОКР, то у нас в среднем в организации на сегодняшний день реализуются порядка 30−40 таких экспериментов. Есть большое подразделение, десятки человек работают, которые ежедневно ставят себе задачи пересобирать известные процессы, подвергать сомнению определенные решения. В частности, повод для гордости — в апреле на нашей фабрике в Новосибирске собрали первый префабрицированный дом, полностью собранный на фабрике по технологии «Префаб 2.0». Это дом, собранный из узлов и элементов, которые мы сами произвели. И это многолетний труд группы НИОКР. И мы видим, что это совершенно другой срок строительства на сегодняшний день, это другое качество узлов, соединений. И вот такой маленький шаг, который мы сделали, он тихий, спокойный, но он внушает в нас уверенность, что мы все делаем правильно, и эти эксперименты не напрасные. Эти тысячи часов, потраченные нашими инженерами, приводят нас к правильным результатам.
— Компания также развивает компетенции в области социального и инфраструктурного строительства и проектирования. На что здесь делаете ставку?
— Социальная и коммерческая инфраструктура — это уже сегодня необходимость, которую нельзя игнорировать. Девелопер, если хочет быть успешным, устойчивым, иметь интересные градообразующие проекты на территории регионов своего присутствия, он должен уметь квалифицированно работать с социальной и коммерческой инфраструктурой.
На площадке форума было много разговоров про КРТ, как одном из основных инструментов вовлечения ценных городских территорий в повторное использование, возвращение им облика, модернизации городов. И реализация КРТ невозможна без строительства специальных инфраструктурных, коммерческих объектов.
В какой-то момент мы поняли, что количество таких объектов в нашей компании — уже более 50. Часть из них уже реализована, часть находится в стадии строительства — это 5 объектов. Но подавляющее большинство (44 объекта) у нас находятся в стадии проектирования: около 20 школ, 20 детских садов, образовательные, оздоровительные комплексы. Все это требует отдельного фокуса, компетенции и узкой специализации. Поэтому у нас есть порядка пяти мастерских в проектировании, которые специализируются исключительно на этой деятельности. И, более того, в этом году мы создали отдельное подразделение генерального подрядчика, которое будет заниматься не строительством многоквартирных домов, а накапливать свои компетенции, оттачивать мастерство именно в строительстве социальной и коммерческой инфраструктуры.
Пока у нас не так много объектов, построенных и введенных в эксплуатацию, но есть отдельные объекты, которыми мы гордимся, и гордимся не только мы. Например, это школа в Новосибирске, которую построили и передали в эксплуатацию в прошлом году. Это отдельный предмет нашей гордости: у нее есть и международное признание, и российское признание, о ней очень много теплых отзывов в СМИ. Эта школа соответствует международным образовательным стандартам, она отличается от подавляющего большинства типовых школ интерьерными решениями, ландшафтом, архитектурой и позволяет гибко реагировать на изменения в образовательном процессе. Это наша гордость, не устанем это повторять!
— Вы ранее озвучивали, что компании интересен Московский регион. Рассматриваете ли еще площадки в столице?
— Фокус нашего внимания в Московском регионе в большей части будет сосредоточен на том, чтобы запустить в реализацию уже купленные ранее площадки. Мы на своем сайте уже анонсировали в этом году запуск трех проектов, ведем изучение спроса, там продажи не открыты. Один — в Истре, второй — в Звенигороде, третий — в Люберцах. У нас есть еще набор площадок, которые анонсируем уже в среднесрочной перспективе.
На сегодняшний день реализуем в столице уже порядка пяти проектов. Мы уже не новички в этом рынке, у нас есть опыт. И наш большой опыт работы в регионах, навыки управления себестоимостью, скрупулезная работа с затратами, с квартирографией, с проектными решениями дают нам позитивную обратную связь, комфорт в реализации московских проектов.
— Брусника активно входит в проекты КРТ. По нашим подсчётам, у вас уже больше 10 подобных проектов. С чем связан этот интерес?
— Мы активно входим в проекты КРТ, как Вы справедливо заметили. У нас на сегодняшний день уже порядка 19 проектов комплексного развития территорий, развития застроенных территорий. Мы верим в этот инструмент — КРТ, считаем его чуть ли не единственным перспективным действующим рабочим инструментом обновления ценных городских территорий, вовлечения в оборот городских пространств, появления в них новых экономических очагов, центров, где снова начинается деятельность.
Конечно, при реализации КРТ очень важно, чтобы площадка была сбалансирована по обязательствам, чтобы была посильная социальная нагрузка на девелопера. Это одна сторона. Другая сторона: все-таки КРТ — это инструмент, который позволяет выиграть всем участникам, если, опять же, он правильно сбалансирован. Люди, которые живут на территории КРТ в ветхом, аварийном фонде или просто в морально устаревшем жилье, они в моменте получают возможность улучшить свои жилищные условия. Застройщик предлагает выкупить их жилье на приемлемых условиях и здесь и сейчас переехать в другие районы или кварталы в городе. Зачастую это уже большой шаг вперед.
Механизм КРТ позволяет судебное изъятие жилья по оценочной стоимости, но в нашей компании мы очень редко этим инструментом пользуемся. Порядка только 2% таких ситуаций из 100% возникает, когда мы прибегаем к судебной практике. В 98−97% случаев всегда договариваемся с людьми, и это хороший, комфортный процесс для обоих участников.
Второй, кто выигрывает в инструменте КРТ, — это, естественно, город. Он получает новый экономический район, там появляется коммерческая инфраструктура, налогоплательщики, центры притяжения, трафик, общественные пространства, которые, как правило, сегодня девелоперы создают, и начинается настоящая городская жизнь в этой территории.
Выигрывает и девелопер: благодаря инструменту КРТ он получает прогнозируемый срок реализации проекта, если все идет правильно, если КРТ было грамотно структурировано, сбалансировано по обязательствам. И застройщик имеет определенную уверенность в том, что его инвестиции в эту площадку будут иметь экономический смысл, и у него будет прибыль в конце реализации этого проекта.
КРТ — это построить квартиры, социальную инфраструктуру, образовательные учреждения, коммерческие, рабочие места создать. Поэтому это такой сложный, многогранный проект на много лет вперед. Это важный инструмент, но это интересно, что отмечается всеми участниками рынка.
— Брусника строит и на Алтае. Чем заинтересовал именно этот регион?
— Если говорить конкретно про Алтай, про наш проект КРТ в Горно-Алтайске: территория проекта составляет порядка 6 гектар, где мы планирует построить около 70 тыс. кв. м жилья. Там будет комфортная среднеэтажная застройка, не высотное строительство: дома — не выше 12 этажей. Мы добавим большое количество летних помещений, балконов, террас, которые как раз-таки смогут раскрыть специфику климата, создадут потенциал. Это хорошая инвестиция либо смена жилья для жителей Горно-Алтайска.
— А в каких еще регионах вас ждать?
— На сегодняшний день все-таки фокус нашего внимания на том, чтобы закрепиться в тех регионах, в которые мы вышли за прошедшее время: с начала 2024 года по сегодняшний день мы вышли в шесть регионов. У нас много КРТ, много обязательств: нужно расселить выигранные КРТ, нужно подготовить площадки к запуску.
— Брусника стала первопроходцем в найме строителей из стран дальнего зарубежья — привезла строителей из Индии на свой объект в Тюмени. Рабочих еще из каких стран ждать на ваших площадках?
— Из Индии мы привезли около 44 рабочих — это непростой процесс. Необходимо найти организацию, квалифицированно оформить квоты, вызов, оформить документы в МВД для этой деятельности, провести отбор сотрудников на месте, сделать их релокацию, трудоустроить их у наших подрядчиков, которые занимаются монолитными работами. Обеспечить проживание, контроль за ними, за условиями труда, за их досугом в том числе. И пока только-только заканчиваются процессы обучения и адаптации. Команды и бригады выходят уже на линейные участки, на фронт, на захватку монолитных работ.
И об успешности или неуспешности этого эксперимента мы сможем сказать месяца через 2−3. Если все будет успешно, если будут позитивные подкрепления в виде выработки, качества работ, которые дают эти рабочие, мы повторим, наверное, в таком же количестве. Еще одну итерацию сделаем в этом году и далее уже посмотрим, насколько это необходимо.
— Чем удивите рынок в этом году, и какие цели, может быть, вызовы перед вами стоят?
— Мы большая организация, системообразующий игрок. Наша задача — ввести в эксплуатацию и передать те объекты строительства, которые у нас на сегодняшний день запланированы. Сдачи в этом году — это сотни тысяч квадратных метров. Наша задача — запустить порядка шестидесяти новых проектов. Наша задача — исполнить обязательства перед кредиторами, перед государством по вовлечению площадок КРТ в оборот и расселению фонда.
Мы не хотим идти путем упрощения, не хотим предавать нашего клиента, потому что он выбирает нас за продуктовые решения, за подход к архитектуре, подход к ландшафту, к интерьеру, к озеленению.
Нашим клиентам симпатичен наш маркетинг. Поэтому мы хотим делать все, что мы делаем. И делать это эффективнее, усилить себя, пересобраться и зайти в 2026 год уже с работой в 14 регионах, с запущенными стройками в новых городах, в которые мы вышли, и с удовлетворительными финансовыми результатами 2025 года.
Запись интервью доступна по ссылкам:
Просмотр на YouTube;
Просмотр на RuTube;
Просмотр на Дзен;
Просмотр Вконтакте.
Ранее о ситуации в строительной отрасли и мерах ее регулирования эксклюзивно для портала Всеостройке.рф рассказали глава Минстроя РФ Ирек Файзуллин, заместитель главы Минстроя РФ Сергей Музыченко, президент НОСТРОЙ Антон Глушков, генеральный директор ГК «Самолет» Анна Акиньшина, президент компании Agalarov Development Эмин Агаларов, директор по развитию городской среды ДОМ.РФ Антон Финогенов, владелец ГК ТОЧНО Николай Амосов, президент ГК «Основа» Александр Ручьёв. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов».