Как поймать тренды рынка и почему рассрочка – это камень на шею, эксклюзивно для портала Всеостройке.рф
Компания «Прогресс» – девелопер федерального уровня, один из самых быстроразвивающихся на российском рынке. Здесь не боятся внедрять новые технологии, смелые идеи и современные решения. Почему большинство застройщиков попало в ловушку инфляции и как себестоимость продукта отразилась на отрасли, в эксклюзивном интервью директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко рассказал Виктор Тарасенко, президент девелоперской компании «Прогресс».
– Что представляет собой ваша компания сегодня?
– Мы современный и прогрессивный девелопер, который с удовольствием делает свою работу и создает классные пространства. Работаем в двух регионах – в Астрахани и Екатеринбурге. Построили более 300 тыс. «квадратов» жилья.
– Сегодняшний тренд рынка – покупать и продавать площадки. Планируете ли вы развиваться в этом направлении?
Девелопмент в том числе включает в себя покупку и продажу земельных активов. Те или иные решения принимаются в зависимости от того, что происходит на рынке. Поэтому мы не исключение, и тоже планируем продажу и покупку площадок.
– Собирается ли компания выходить в другие регионы, или пока политика развития – это оставаться в домашних условиях?
– Планируем выход в новые регионы. Но сейчас мы перестали бежать и гнаться, как еще два года назад. Стараемся ловить тенденции и скорость рынка, чтобы понимать, как реагировать.
Мы видим замедление спроса, которое продолжается уже второй год. Поэтому ко всему подходим с осторожностью. Больше сконцентрированы на том, что делаем сейчас, и формируем долгосрочный запас. Пока рыночная ситуация не изменится, окончательно решение о региональной экспансии не будет принято.
– Вы работаете в двух крупных городах, чем отличаются проекты в этих регионах?
– У нас есть стандартный формат про-лайф – и в Астрахани, и в Екатеринбурге он выглядит одинаково. А формат про-макс – это всегда уникальные проекты. Но один город более холодный, другой – южный. С учетом этой специфики и формируется продукт.
– Какие у вас планы на 2025 год?
– Мы не ставим гигантских задач, важно чувствовать пульс рынка и идти в ногу со спросом. Учитывая потребности страны.
В предыдущие годы в строительной отрасли был сильный рывок. Девелопер на это быстро отреагировал. А вот с производством – сложнее. Также ощущается острая нехватка рабочей силы. Все это – большая инфраструктура, которая должна органично развиваться.
В этом году мы делаем акцент на портфельную маржинальность, на выбор самых ключевых площадок. С запуском тоже не спешим, какие-то очереди откладываем, чтобы держать наполнение. Ситуация на рынке сейчас такова, что нужно действовать очень деликатно. Кредитная нагрузка сейчас получается 34%. Здесь ошибки дорого стоят. При этом нам важно сохранить качество своего продукта.
– Сейчас набирает популярность инструмент рассрочки, используете ли вы его в компании и насколько это интересно в дальнейшем?
– В позапрошлом году мы активно продавали в рассрочку. Сейчас мы платим 3% комиссии агентствам, чтобы расторгнуть эти договоры.
Сегодня законодательно механизм рассрочки не проработан. Следует понимать: на нас давит не только ключевая ставка, но и себестоимость продукта. В 2022 году продажи шли хорошо, было востребовано как готовое жилье, так и на нулевом этапе. А потом резкий инфляционный скачок, который зафиксировал цену в прошлом, а строить тебе нужно в настоящем. То есть мы продавали «квадрат» за 130 тыс. руб., а сейчас он стоит 200 тысяч.
Нам выгоднее расторгнуть договор. Мы на эти грабли наступили: фактически эскроу-счета не наполняются, а цена зафиксирована. Больше в эти игры не играем.
– Вы первый девелопер, который это озвучил…
– Сейчас большая часть сделок на рынке – либо в минус, либо в ноль для девелопера. И рассрочка – дополнительный камень на шею. Многие крупные игроки сильно разогналась и, наверно, другой возможности сегодня для себя не видят. Некоторые предлагают рассрочки на 5-10 лет. Но, по неофициальным данным, уровень инфляции достиг 30%. А цену нужно зафиксировать сейчас. Представляете, с каким дисконтом нужно продавать в рассрочку? Лучше не продавать совсем. И к этому выводу мы пришли не на основании каких-то исследований, а на собственном опыте.
Когда говорят, что девелоперы набили карманы или нарастили жирок за последние годы, я категорически с этим не согласен. Потому что большинство попало в определенную ловушку. И самому высокому риску подвержены проекты, реализация которых начиналась в 2023 году, хотя везде говорится, что под угрозой продукты 2024-го и 2025-го. Однако два года назад маржинальность составляла 25%, а сегодня доходность этого проекта ушла в минус. Пока не все застройщики это поняли, но я уверен, что в ближайшее время вызов примут и другие участники рынка.
– А как тогда сейчас продаете?
– Немного, но с плюсом. Мы следим за экономикой проекта. И далеко не все это делают. На наш взгляд, последствия того, что сейчас происходит, недооценены. Вроде бы сделки есть, но понимание того, к чему приведет этот проект на финише, с учетом себестоимости, – нет. И когда на конечном этапе не хватит средств, банк откажет в кредитовании. Потому что экономика этого проекта невыгодна. То есть стоит вопрос: за сколько продавать и на каких условиях?
– Сейчас проходит Российская строительная неделя. Как оцениваете перспективы своего присутствия здесь, чего ждете от мероприятия?
– Здесь у меня основная задача – понять, как сегодня власть видит то, что происходит на рынке? Это нужно, чтобы сверять вектор и прогнозировать развитие на ближайшее время. Я несколько раз в год посещаю подобные мероприятия, чтобы услышать информацию из первых уст тех, кто принимает решения и формирует правила рынка.
Ранее о ситуации на рынке жилья эксклюзивно для портала Всеостройке.рф рассказали генеральный директор ФСК Девелопмент Дмитрий Трубников, президент ГК «Лендекс» Денис Бражниченко, член правления ООО «ОДСК» Татьяна Борисова. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов».
Запись интервью доступна по ссылкам:
Просмотр на YouTube;
Просмотр на RuTube;
Просмотр на Дзен;
Просмотр Вконтакте.